وكيل در تهران

درصد حق مالك در فروش سرقفلي

سرقفلي و حق تملك حقي است متعلق به مستأجر يك ملك تجاري. اين حق زماني ايجاد مي شود كه ملكي بدون ارزش تجاري مشخص به صورت عادي اجاره شود و مستاجر با تلاش خود آن ملك را به يك ملك تجاري پررونق بسازد و در واقع بر ارزش تجاري ملك بيفزايد.

حال اگر با وجود اين شرايط، مالك اين ملك تصميم بگيرد كه به دلايلي با پايان يافتن مدت اجاره ملك، قرارداد اجاره را تمديد نكند. قانونگذار براي حفظ حقوق مستاجر و جلوگيري از تضييع حقوق وي، حقي را براي وي بنام حق سرقفلي مقرر كرده است.

با وجود حق سرقفلي، حقوقي براي طرفين ايجاد مي شود، مثلاً اگر مالك بخواهد قرارداد را تجديد نكند، بايد خسارت مستأجر را تحت عنوان سرقفلي بپردازد يا اگر صاحب سرقفلي بخواهد. براي انتقال سرقفلي ملك به ديگري بايد به صاحب ملك حق مالكيت بدهد.
طبق قانون موجر و مستاجر مصوب 1355 اصل بر اين است كه قفل توسط مستاجر قابل انتقال است مگر اينكه اين حق از او سلب شده باشد

لذا كليه افراد قبل از انعقاد قرارداد اجاره يا بيع سرقفلي بايد از مشاوره افراد مجرب و ماهر در اين زمينه استفاده نموده و از ميزان رضايت مالك در انتقال سرقفلي و درصد حق مالكيت وي اطلاعات كافي داشته باشند. .

در اين موارد استفاده از وكيل پايه يك دادگستري، كارشناس دعاوي ملكي و تنظيم قرارداد توصيه مي شود تا متضرر نشود.
آشنايي با سرقفلي و انواع آن

همچنين امتياز هايي كه صاحب املاك به دليل موقعيت عالي تجاري ماقبل از اجاره به ملك خود ميدهد نيز سرقفلي است. دو نوع سرقفلي بين تجار و مشاغل وجود دارد: سرقفلي ناشي از حق تملك و تجارت و سرقفلي واقعي.

سرقفلي ناشي از حق تجارت
اين نوع سرقفلي حاصل قراردادهاي اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است، اين حق قانوني مستأجر قبلي ملك ميباشد كه به مستاجران بعدي واگذار خواهد شد و در ميان مردم به آن سرقفلي مي گويند.

حسن نيت واقعي
در اين سرقفلي مالك سرقفلي ملك را براي مدت نامحدود همراه با دريافت اجاره بها و تحت شرايطي بدون انتقال ملك به ديگري منتقل مي كند.

طبق اين قرارداد، مالك خوب حق استفاده از مغازه و تجارت در آن را بدون داشتن ملك دارد و اين حق تحت شرايط خاصي به ديگران منتقل مي شود. ميزان حق مالك از فروش سرقفلي بستگي به قرارداد طرفين دارد.

محاسبه درصد حق مالك در فروش سرقفلي
در باره نحوه محاسبه كردن درصد حق مالكيت كه در شرايطي كه تصميم به فروش سرقفلي و يا اينكه نياز به پرداخت آن وجود دارد، مقررات خاصي نيست و مرسوم است كه درصد حق مالكيت را بر اساس قانون تعيين مي شود. نوع اعمال مادي يا حقوقي مستاجر. اگرچه در نهايت مالك و مستاجر بايد در تعيين مبلغ دقيق آن توافق كنند.

منشأ حق مالكيت براي موجر يا مالك
تخلف مستاجر از برخي شرايط قرارداد
انجام عمل حقوقي مانند معامله و انتقال سرقفلي
يك عمل مادي مانند تعميرات يا تغييرات اساسي را انجام دهيد
همانطور كه گفته شد در قانون از حق مالكيت سخني به ميان نيامده و اصطلاح رايجي است كه در بين مردم رايج است.

معمولاً زماني كه مستاجر قصد انتقال يا فروش سرقفلي را دارد، مالك مبالغي را تحت عنوان حقوق مالكيت مطالبه مي كند و مستاجر ممكن است به دليل عدم اطلاع از شرايط، با هر درخواستي از مالك موافقت كرده و مبلغ درخواستي را به وي بپردازد. . بتواند سرقفلي بفروشد.
بنابراين به طور كلي بايد گفت كه حق مالكيت، حقي است برخاسته از عرف كه در موارد سكوت، خلاصه و مغايرت قوانين و... به عنوان يك قاعده حقوقي پذيرفته شده است.
وكيل معتبر
در بسياري از موارد افراد عادي به دليل عدم تجربه و عدم آگاهي از قوانين و مقررات نمي توانند از حقوق قانوني خود استفاده كنند.

به عنوان مثال، در مورد حق سرقفلي مالك، اكثر مردم فكر مي كنند كه در صورت عدم موافقت با مبلغ درخواستي مالك به موجب عنوان حق مالكيت و عدم پرداخت اين مبلغ امكان انتقال سرقفلي را نخواهند داشت. ضمناً در صورت عدم رضايت مالك نسبت به واگذاري سرقفلي، مستاجر مي تواند اقدام قانوني و به مراجع قضايي مراجعه كند.

فروش ملك مشاع بدون اذن ورثه
همانطور كه در مقالات ديگر راجع به بيع مال مشاع به تفصيل توضيح داده شد، مال مشاع به ملكي گفته مي شود كه مالكيت آن بين دو يا چند نفر مشترك باشد كه اصطلاحاً مشترك است، تقسيم به معناي مشاركت همه مالكان در ملك مشتركاً و جزئي است. ملك است

در اين صورت سهم هر يك از شركا مشخص است اما مال از ديگران جدا نمي شود بلكه مالكان در كل ملك شريك هستند. اين مالكيت مشترك بر ملك يا ملك ديگر بين دو يا چند نفر مي تواند به دلايل مختلفي اتفاق بيفتد. . دلايلي مانند وقف، وقف، معامله، پرداخت مهريه و ....

يكي ديگر از دلايل مهم كه بسيار رايج است، وقوع تقسيم در ملكي به دليل فوت صاحب آن ملك و ارث بردن آن به ورثه است كه بسيار اتفاق مي افتد.
به گونه اي كه مثلاً با فوت صاحب ملك، هر يك از ورثه او به ميزان سهمي كه از ارث مي برند و در آن سهم دارند، در مالكيت آن ملك شريك محسوب مي شوند. مالكيت ملك.

با توجه به اينكه يكي از مسائل مهم در خصوص ملك مشاع، بحث فروش ملك بدون اذن شريك است. در اين صورت وراث شريك يكديگر محسوب مي شوند، بنابراين اين موضوع در مورد فروش ملك توسط يكي از وراث نيز وجود دارد.

حكم به فروش ملك مشاع بدون اجازه ساير وراث
برخي افراد به دلايلي مانند نداشتن اطلاعات كافي در شرايطي كه ملكي مشتركاً به ارث مي رسد، بدون اجازه ساير شركا و وراث، تمام يا قسمتي از آن را تصرف مادي يا قانوني مي كنند.

يكي از اين تصرفات قانوني، فروش كل مال مشاع به غير است. با توجه به اين اقدام بدون رضايت ساير شركا، مشكلات زيادي ايجاد مي شود.

از نظر حقوقي هر نوع تصرفي مانند معامله و فروش مال مشاع بدون اذن و رضايت شريك باطل است. يعني شرايط صحت معامله را دارد ولي تحقق آثار آن منوط به رضايت ساير ذينفعان است.

مطابق ماده 581 قانون مدني تصرف هر يك از شركا بدون اذن يا خارج از حدود اذن فضولي است و مشمول مقررات معاملات فضولي خواهد بود كه فضولي بودن معامله به همان معنا كه بطلان آن است. .

بنابراين در پاسخ به اين سؤال كه فروش كل مال مشاع بدون اذن ساير ورثه چه حكمي دارد، بايد گفت كه اگر يكي از شركاي مشترك، كل مال مشاع را بدون اذن بفروشد. ساير مالكان، ساير شركا مي توانند با معامله موافقت كنند و يا در صورت عدم توافق مخالفت خود را اعلام كرده و با عدم اجراي آن معامله را باطل كنند.

بنابراين با مخالفت ساير شركا، آثار معامله ملك محقق نمي شود و معامله كاملاً باطل مي شود.
اگر يكي از ورثه بخواهد به سهم خود ملك را بفروشد چه حكمي دارد؟
در پاسخ بايد گفت كه در اين صورت هر يك از مالكين مشاع مي توانند بدون اذن ديگران تصرف قانوني از هر نوع بيع، وقف، وقف و غيره داشته باشند، اما در مورد تصرفات مادي در اموال مشاع قبل از تخصيص و تقسيم با اجازه كليه شركاء لازم است.

لازم به ذكر است كه در مال مشاع با دو شريك، طبق فقه و ماده 808 قانون مدني، موضوعي به نام حق حمايت نيز مطرح است.

به اين ترتيب كه اگر يكي از مالكين تصميم به فروش سهم خود داشته باشد، شريك او نسبت به ساير خريداران اولويت دارد و اگر بخواهد ملك را از شريك خود بخرد، فروشنده به دليل حق شفعه نمي تواند آن ملك را به ديگري بفروشد. ، مگر اينكه بخواهيد سهم خود را از طريق اهدا و بخشش به ديگري منتقل كنيد.
با توجه به اينكه ممكن است صاحبان اموال مشاع با مسائل حقوقي متعددي در رابطه با معامله ملك مشاع يا تفكيك، تقسيم و تقسيم آن مواجه شوند، توصيه مي شود صاحبان اموال مشاع در صورت وجود هرگونه سؤال و ابهام در اين زمينه، به يك مراجعه كنند. بايد با وكيل و مشاور حقوقي متخصص در امور املاك و قراردادها مشورت كرد تا مشكلي برايشان پيش نيايد.

انحصار وراثت املاك قولنامه اي

برخي از املاك به دليل مشكلاتي كه دارند مانند نداشتن پايان كار سند رسمي ندارند و معامله آنها به صورت قراردادي انجام مي شود.

املاك سفته اي كه معامله آنها به دلايل مختلف بدون انتقال سند رسمي انجام مي شود معمولاً مشكلاتي را به همراه دارد. حال اگر اين نوع اموال جزء دارايي هاي متوفي باشد كه مستلزم انحصار وراثت باشد، مشكل بيشتر مي شود.

وثيقه
انحصار وراثت يك فرآيند قانوني است كه طي آن وراث متوفي شناسايي مي شوند و با انجام آن مراحل، وراث مي توانند گواهي انحصار وراثت دريافت كنند تا بتوانند اموال و دارايي متوفي را تقسيم كنند.

براي انحصار وراثت در مرحله اول كليه وراث متوفي بايد با 3 شاهد به دفتر اسناد رسمي مراجعه كنند تا براي آنها گواهي محضري تنظيم شود. از طريق اين گواهي ورثه متوفي تاييد مي شود.

وراث يا وكلاي آنها پس از دريافت گواهي براي پرداخت ماليات بر ارث اموال متوفي به اداره ماليات مراجعه كنند.
اين ماليات با توجه به ميزان اموال متوفي و نسبت هر ورثه به متوفي تعيين مي شود. وراث پس از پرداخت ماليات به دفتر خدمات قضايي مراجعه و با پرداخت مبلغ مقرر، درخواست انحصار وراثت را ثبت مي كنند.

در مرحله بعد شوراي حل اختلاف آخرين محل سكونت متوفي درخواست انحصار وراثت را در يكي از روزنامه هاي كثيرالانتشار چاپ و منتشر مي كند. درخواست نشده، براي ورثه گواهي انحصار وراثت صادر مي شود، اما در صورت اعتراض، پرونده براي رسيدگي به دادگاه ارجاع مي شود.

مال سفته
اگرچه در قوانين چيزي به عنوان وعده تعريف نشده است، اما در بين مردم رايج و شناخته شده است و بسياري از دعاوي مربوط به عدم انجام تعهدات ذكر شده در وعده ها است.

معاملات ملكي به صورت رسمي يا سفته صورت مي گيرد، در معامله با سند رسمي، سند ملك در اداره ثبت به نام خريدار منتقل مي شود.
در مواردي كه ملك به دلايلي از قبيل عدم پايان كار، وقت گير بودن، گراني و ... سند رسمي نداشته باشد يا معامله آن از طريق انتقال سند انجام نشود، معامله ملك از طريق سفته صورت مي گيرد. توجه داشته باشيد.

بهترين و مطمئن ترين راه براي اطلاع از وضعيت ملك سفته، استعلام از شهرداري است. به اين ترتيب مي توان از وضعيت تخريب ملك، ميزان بدهي و ساير اطلاعات مهم و ضروري ملك مطلع شد. به دست آوردن اطلاعات اموال از طريق استعلام تا حد زيادي در كاهش زيان هاي احتمالي موثر است.

انحصار ارث ملكي با وصيت و بدون سند
با دانستن دو موضوع انحصار وراثت و سفته سوالي كه وجود دارد اين است كه انحصار وراثت در املاك سفته چگونه انجام مي شود؟

به طور كلي وراث براي انحصار وراثت و تقسيم اموال بايد براي ملك سفته سند بگيرند و اين كار دو راه دارد.

يك راه حل مشكلات و تخلفات اين املاك و گرفتن پايان كار و سند رسمي و راه دوم پرداخت خلافي و جريمه به شهرداري است. با استعلام از شهرداري ميزان تخلفات و جرايم ملكي مشخص مي شود.
وراث با پرداخت اين جريمه ها مي توانند گواهي پايان كار ملك را دريافت كنند تا سند ملك يك برگي دريافت كنند.

وراث توجه داشته باشند كه قبل از انجام انحصارات وراثت امكان فروش ملك وجود ندارد. حتي پس از انحصار ارث، وراث بايد ابتدا ماليات بر ارث خود را بپردازند تا بعداً ملك را بفروشند.
هر يك از وراث براي فروش سفته بايد سند يك برگي داشته باشند. وراث براي داشتن اين سند بايد پس از انحصار ارث و پرداخت ماليات به يكي از دفاتر اسناد رسمي براي درخواست سند تك برگي مراجعه كنند.

سردفتر مراحل صدور سند را انجام مي دهد و پس از صدور سند تك برگي، وراث مي توانند ملك را بفروشند يا واگذار كنند.

مدارك لازم براي انحصار وراثت اموال وصيتي
براي ارث بردن سفته بايد اين اسناد توسط وراث ارائه شود:

مدارك هويتي و گواهي فوت متوفي
قولنامه محضري
سند ازدواج (در صورت ازدواج)
شناسنامه وراث
سوگندنامه
وصيت نامه متوفي (در صورت وجود)
رسيد ماليات بر ارث

همانطور كه مي دانيد معامله ملك با سند رسمي هميشه بهترين نوع معامله ملك است. اما گاهي شرايط به گونه اي پيش مي رود كه طرفين مجبور به بستن قرارداد بدون سند مي شوند.

يكي از مشكلات اين نوع از معامله مسائلي است كه براي ورثه صاحب ملك پيش مي آيد. در اين شرايط لازم است وراث به نكات حقوقي و حقوقي مربوط به انحصار وراثت و اموال وصيتي آگاهي كافي داشته باشند و يا كار حقوقي را به متخصص، يعني وكيل ملكي يا وكيل دادگستري بسپارند. انحصار وراثت تا مشكلي براي آنها ايجاد نشود.

تبديل سند وكالتي به سند قطعي

خريد و فروش زمين و ملك يكي از معاملات رايجي است كه در همه كشورها انجام مي شود و به خصوص در ايران از روش هاي بسيار پرطرفدار سرمايه گذاري محسوب مي شود. از سوي ديگر بايد توجه داشت كه با توجه به حجم بالاي پولي كه در اين نوع معاملات جابه جا مي شود، انواع كلاهبرداري و سوء استفاده مالي در اين معاملات املاك وجود دارد و موضوعي كه معمولا در آن بسيار مشكل ساز مي شود. اين فيلد سند رسمي ندارد. و معامله از طريق اسناد نيابتي مي باشد.

معاملات ملكي در كنار منافع مالي فراواني كه به همراه دارد، اگر به صورت دقيق و اصولي انجام نشود، به همان ميزان خطر ايجاد مشكل و ضرر را به همراه خواهد داشت.

در حال حاضر دعاوي متعددي در محاكم قضايي در زمينه معاملات ملكي مطرح است كه در بسياري از موارد با يك مشاوره حقوقي ساده مي توان از بروز اين مشكلات جلوگيري كرد.

يكي از اين مشكلات در زمينه معاملات ملكي به صورت وكالتي است، بنابراين اگر شما از جمله افرادي هستيد كه تصميم به معامله ملك، زمين يا ساختمان داريد، در اولين قدم بايد از سند و نوع مالكيت اطمينان حاصل كنيد. از ملك.
سند وكالت چيست؟
امروزه معاملات ملكي با دو نوع سند انجام مي شود: سند قطعي يا رسمي و وكالت نامه يا مبايعه نامه. معمولاً هر ملك داراي سند قطعي و شش دانگ است اما در برخي موارد امكان انتقال ملك از طريق سند رسمي وجود ندارد و به صورت وكالتي معامله مي شود.
اسناد رسمي مانند سند رسمي زمين يا ساختمان و خودرو طبق قانون كاملا معتبر است و صاحب ملك با سند رسمي مي تواند پس از معامله ملك خود به راحتي سند ملك را به خريدار منتقل كند.

اما در برخي معاملات ملكي، فروشنده ملك را به صورت وكالتي مي فروشد، در اين نوع معامله به دلايلي انتقال سند در همان ابتداي معامله انجام نمي شود، بلكه فروشنده به خريدار قدرت مي دهد. وكالت كه تمام مراحل را تكميل مي كند. سند وكالتنامه را به خود مسئول انتقال دهيد.

مشكل اينجاست كه اين اسناد رسمي نبوده و گواهي معتبر مالكيت اصلي خريدار نيست و خريدار فقط اجازه انتقال سند را از فروشنده دريافت كرده است.

با توجه به مشكلاتي كه ممكن است معامله وكالتي براي خريدار ايجاد كند، معمولاً خريدار براي جلوگيري از خطرات احتمالي از فروشنده مي خواهد كه معامله را ثبت و تنظيم كند.

اما همچنان بسياري از معاملات وكالتي با اين روش انجام مي شود و دليل انجام آن اين است كه در برخي معاملات ملكي معمولاً مشكلاتي مانند آماده نبودن يا نداشتن سند رسمي، رهن بودن سند، ماليات وجود دارد. طفره رفتن، تعجيل در معامله، كاهش هزينه دريافت يا انتقال سند و همچنين طولاني بودن پروسه انتقال سند، خريدار را از طريق وكالت نامه با معامله موافقت مي كند.

مشكلات انجام معامله پروكسي
يكي از مشكلات انجام معامله وكالت اين است كه در معامله وكالت، فروشنده به خريدار وكالت مطلق براي انتقال سند مي دهد و خريدار فكر مي كند با داشتن اين وكالت مي تواند سند را انتقال دهد. هر وقت خواست سند بزند معتبر است و باطل نمي شود، در حالي كه قانوناً در موارد فوت يا جنون شخص، وكالت باطل و فسخ مي شود.

بنابراين متقاضي با دريافت وكالتنامه مالك ملك نمي شود، خريدار تنها زماني مالك رسمي و قانوني ملك مي شود كه سند عادي يا ثبتي دريافت كرده باشد.

به همين دليل خريدار بايد براي جلوگيري از مشكلات احتمالي و داشتن سند معتبر و محكم در مورد معامله وكالت، مبايعه نامه رسمي به نام خود نزد فروشنده تنظيم كند تا در مواقع لزوم با مراجعه به اين مبايعه نامه، مالكيت خود را به دست آورد. حق را مي توان ثابت كرد

يكي ديگر از مشكلات تراكنش وكالتي اين است كه در اين نوع تراكنش احتمال وقوع جرايمي مانند كلاهبرداري و سوء استفاده بيشتر است.

به عنوان مثال با توجه به اينكه پس از انجام معامله و قبل از انتقال سند رسمي، فروشنده همچنان مالك اصلي است، امكان فروش ملك به شخص يا اشخاص ديگري وجود دارد.
يا در مثالي ديگر در معامله با وكالت ممكن است فروشنده پس از دريافت ثمن معامله وجه بيشتري بخواهد يا از دريافت آن منكر شود، در اين صورت حتي پس از انتقال مال با وكالت فروشنده مي تواند از خريدار شكايت كند. . در اين صورت مبايعه نامه مي تواند مشكل را حل كرده و پرداخت ثمن معامله را ثابت كند.
توقيف ملك در فاصله زماني بين خريد ملك تا انتقال سند رسمي از ديگر موارد است مشكلي كه ممكن است با خريد ملك توسط نيابت به وجود بيايد. در اين صورت مبايعه نامه مي تواند مشكل را حل كند و ثابت كند كه معامله قبل از توقيف مال بوده است.

سرقفلي منقول است يا غير منقول؟
يكي از حقوق و موضوعات مهم اقتصادي در ايران كه براي آن قانون گذاري شده است، بحث سرقفلي در روابط موجر و مستأجر يك ملك تجاري است. اصطلاح سرقفلي را قانونگذار دقيقاً تعريف نكرده است، برخي از حقوقدانان اين حق را تعريف كرده اند.

از جمله اين حق را حق تقدم مستأجر بر ديگران در اجاره محل كسب و كار تعريف كرده اند و يا در تعريف ديگر سرقفلي مالي است كه مستأجر اول به عنوان سرقفلي به مالك مي دهد يا مستأجر بعدي به آن مي دهد. مستاجر. اولي براي انتقال سرقفلي پرداخت مي كند.

به طور كلي سرقفلي حقي است كه با قرارداد بين موجر و مستاجر ملك تجاري و در ازاي پرداخت قيمتي به نام سرقفلي براي مستاجر ايجاد مي شود. اين حق به مستاجر امتياز مي دهد و در اجاره بها او را در اولويت قرار مي دهد. حق سرقفلي قابل انتقال است مگر اينكه موجر اين حق را از مستأجر گرفته باشد.

براي افرادي كه با مفهوم سرقفلي آشنا ميباشند ممكن است اين سوال پيش مي آيد كه ماهيت حقوقي سرقفلي چيست ؟ به اين معني است كه در تقسيم اموال سرقفلي جز اموال منقول محسوب مي شود يا جزء اموال غيرمنقول محسوب مي شود؟
سرقفلي منقول يا غير منقول
در حقوق اموال به دو دسته كلي منقول و غير منقول تقسيم مي شود. در حقوق مدني اموال منقول به اموالي اطلاق مي شود كه بدون آسيب رساندن به خود يا محل آن مانند اتومبيل، كشتي و غيره قابل جابه جايي باشد.

و اموال غيرمنقول به اموالي گفته مي شود كه قابل نقل و انتقال يا جابجايي نباشد يا جابجايي آنها موجب ضرر و زيان به خود يا محل آن باشد مانند منزل و مال و غيره، ولي در مورد منقول يا غير منقول بودن سرقفلي بين فقها نظرات مختلفي وجود دارد. . اين نظرات در زير بيان شده است.

برخي معتقدند ويژگي خاص و مهم سرقفلي موضوع حق تقدم در اجاره و مالكيت منافع ملك در مقابل پرداخت مبلغ سرقفلي با توافق طرفين است كه مشابه حقوق مقرر در ماده 18 است. قانون مدني
بر اساس اين ماده: حق انتفاع از اموال غير منقول از قبيل حق حيات، حق اقامت و حق ارتفاق نسبت به اموال غير منقول و دعاوي مال غير منقول از قبيل مطالبه خلع يد و مانند آن مشمول اموال غيرمنقول است. بنابراين مي توان گفت بر اساس اين ماده سرقفلي مشمول اموال غيرمنقول است.
مواد ديگري مانند ماده 19 نيز مؤيد اين نظر است. زيرا طبق اين ماده: اشيايي كه مي توانند از محلي به مكان ديگر بدون آسيب رساندن به خود يا محل منتقل شوند، منقول هستند. محل اجاره قابل انتقال است. بنابراين اين حق نيز مشمول اموال غيرمنقول است.

اما برخي ديگر معتقدند سرقفلي در قوانين قبلي و فعلي ماهيت متفاوتي دارد. اجاره اماكن تجاري بر اساس قانون قبلي با انقضاي مدت خاتمه نمي يافت و تنها در مواردي موجر حق تخليه داشت، اما در قانون 1355 شرايط متفاوت است و مي توان قرارداد را در برخي موارد منعقد كرد. دو راه.

يك اينكه موجر در موقع عقد يك مبلغي را از مستأجر ميگيريد اما اين مبالغ منع تخليه در انقضاي مدت نميتواند شود و ميبايست ماهيت اين نوع سرقفلي را مشابه ماهيت بدهي دانست. و ماهيت متحرك دارد.

ثانياً موجر متعهد مي شود كه پس از دريافت مبلغ سرقفلي، مورد اجاره را با انقضاي مدت اجاره به قيمت قبلي به مستأجر اجاره دهد. بنابراين ماهيت اين نوع سرقفلي را بايد بهاي تضييع يا تحديد حق دانست.
بنابراين طبق ماده 20 قانون مدني كه مي گويد: كليه ديون از قبيل قرض و قيمت فروش و مال الاجاره از نظر صلاحيت محاكم مال منقول است هر چند مبيع يا اجاره غيرمنقول باشد. ويژگي. سرقفلي منقول است.

همچنين طبق نظريه اداره حقوقي در پاسخ به اينكه سرقفلي مال منقول است يا غيرمنقول؟ حق اكتساب يا پيشه از جمله حقوق منقول مالي است كه اعلام مي شود به اين دليل كه: سرقفلي از طريق كارشناسي قابل توقيف و تبديل به ريال است و همچنين جزء تركه متوفي و ارث مي باشد.

بر اساس رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي كشور، حق تجارت و تصرف از مصاديق ديون و در حكم مال منقول محسوب مي شود، هر چند مورد اجاره از مال غيرمنقول باشد.

حكم فروش ملك مشاع مالي است يا غير مالي؟

ملك مشاع به ملكي گفته مي شود كه دو يا چند مالك داشته باشد و هر مالك در كل ملك با ساير مالكين شريك باشد. هر نوع تصرف مادي حتي محدود به سهم مالك مشترك بايد با اذن ساير شركا صورت گيرد، اما تصرفات قانوني مانند معاملات، فروش مال مشاع و نقل و انتقال ملك نيازي به اجازه ساير شركا ندارد.

در مواردي كه يكي از شركا بخواهد سهم خود را از ملك مشاع بفروشد، در صورت عدم رضايت ساير شركا به تقسيم، متقاضي فروشنده مي تواند براي انتقال ملك به اداره ثبت مراجعه كند و در صورت عدم امكان واگذاري ملك. با توجه به نظر كارشناسان اداره ثبت، گواهي عدم دفع صادر مي شود.

متقاضي مي تواند با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملك مشاع، نسبت به فروش ملك با گواهي عدم واگذاري، تقديم دادخواست دستور فروش به همراه گواهي عدم واگذاري و در نهايت اقدام نمايد. ، با صدور حكم فروش ملك مشاع توسط دادگاه، آن ملك به مزايده گذاشته مي شود. فروخته مي شود و مبلغ حاصل به نسبت سهم هر يك از شركا بين آنها تقسيم مي شود.
در اين شرايط يكي از سوالاتي كه براي افراد پيش مي آيد اين است كه آيا درخواست دستور فروش ملك مشاع دعوي مالي است يا غير مالي؟

اهميت طرح اين سوال نيز به اين دليل است كه اگر به عنوان ادعاي مالي تلقي شود، هزينه دادرسي در اين موارد با توجه به قيمت مطالبه شده تعيين مي شود، اما در دعاوي غير مالي، هزينه دادرسي بر اساس قانون

- دعاوي فروش ملك مشاع با وجود اختلاف مالكيت

- ابطال صورتجلسه ملك مشاع با اختلاف مالكيت

- دعاوي تخصيص و تقسيم مال مشاع با اختلاف مالكيت

- دعواي بطلان تقسيم مال مشاع با اختلاف مالكيت

- دعاوي مستلزم فروش مال مشاع با اختلاف مالكيت
در مورد دعاوي غيرمالي مربوط به اموال مشاع بايد گفت كه در تمامي موارد ذكر شده چنانچه در خصوص مالكيت ملك مشاع اختلافي وجود نداشته باشد، ادعاي غيرمالي محسوب مي شود.

با توجه به اينكه اثبات مالكيت از مصاديق دعاوي مالي محسوب مي شود، لذا هر موردي كه در بحث مالكيت اختلاف باشد، دعوي مالي محسوب مي شود.

بنابراين دعواي دستور فروش مال مشاع در صورتي كه اختلاف در مالكيت باشد دعوي مالي است و در صورت عدم اختلاف در مالكيت از دعاوي غير مالي است.
هزينه دادرسي دعاوي مالكيت مشترك
همانطور كه گفته شد، هزينه دادرسي در دعاوي مالكيت مشاع با توجه به مالي يا غيرمالي بودن دعوا متفاوت است.

در دعاوي مالي هزينه هاي حقوقي با توجه به قيمت خواسته و در دعاوي غير مالي طبق تعرفه تعيين شده توسط قوه قضاييه اخذ مي شود.
وكيل دعاوي ملكي مشترك
متقاضي دعاوي مالكيت مشترك بايد دادخواست مفصلي تنظيم و به همراه مدارك شناسايي و اسناد مالكيت و ساير مدارك موجود به مرجع ذيصلاح ارائه نمايد.

پيشنهاد مي شود در اين دعاوي با توجه به حساسيت موضوع و مسائل مالي مهمي كه در اين نوع دعاوي وجود دارد، متقاضي بايد براي تنظيم دادخواست و انجام مراحل دادخواست با يك وكيل متخصص در امور ملكي مشورت كند. برنامه ريزي و استفاده از دعوي قضايي.
مالي و غيرمالي بودن دعوي نيز از مواردي است كه به راحتي قابل تشخيص نيست، اما يك وكيل مجرب به راحتي مي تواند آن را تشخيص دهد تا از رد دعوا و هزينه هاي اضافي جلوگيري شود.

حضور وكيل متخصص و متناسب با موضوع پرونده مي تواند از طولاني شدن روند رسيدگي و بروز مشكلات جديد در آينده و اتلاف وقت و هزينه جلوگيري كند.

راه قانوني عدم تخليه ملك توسط مستاجر
راهكارهاي قانوني عدم تخليه ملك توسط مستاجر را چه مي دانيد؟ در دنياي امروز و شرايط نابرابر اقتصادي، اين موضوع روشن و بديهي است كه برخي افراد داراي چندين خانه يا ملك هستند كه مازاد استفاده شخصي هستند. برخي افراد نيز به دليل ناتواني مالي فاقد خانه و املاك هستند.

راه حلي كه امروزه وجود دارد اين است كه افراد فاقد ملك، ملك مورد نياز خود را از ديگران اجاره مي كنند و طبق قراردادي كه بين موجر و مستاجر وجود دارد، ماهانه مبلغي تعيين و به موجر پرداخت مي شود. با انقضاي قرارداد مستاجر بايد ملك را تخليه و به موجر تحويل دهد.

اجاره: عقد موقت بين موجر و مستأجر براي مدت معين است. كه موجر از طريق اجاره اي كه دريافت مي كند از منافع ملك خود بهره مند شود.
پس از اتمام ملك، مالك معمولاً از مستاجر مي خواهد كه ملك را تخليه كند. گاهي اين تخليه بدون مشكل و به موقع انجام مي شود و گاهي در مورد تاريخ تخليه ملك سوء تفاهم هايي پيش مي آيد.

درخواست مالك براي تخليه ملك در صورتي قانوني است كه يكي از موارد زير اتفاق افتاده باشد:

1- اتمام مدت اجاره و عدم تمديد قرارداد.

2- عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر بيش از 3 ماه.

3- انجام كاري برخلاف آنچه در قرارداد آمده است.

4- مستاجر ملك مورد اجاره را به شخص ديگري واگذار مي كند.

قرارداد اجاره به دو صورت عادي و رسمي منعقد مي شود كه در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.

اگر قرارداد اجاره به صورت عادي نوشته شده باشد چگونه است كه مستاجر ملك را تخليه نمي كند؟
اين نوع قراردادها به قراردادهايي اطلاق مي شود كه در دفتر خانه ثبت نمي شوند، فرقي نمي كند كه به صورت دستي بين افراد نوشته شود يا در بنگاه هاي معاملات ملكي نوشته شود و جزو اسناد عادي محسوب مي شود. در اين صورت مي توان بلافاصله حكم تخليه ملك را گرفت.

البته شرط معتبر عقد بايد در سند كتبي موجود باشد و نام، نام خانوادگي، محل سكونت مستاجر، مشخصات ملك و مشخصات و تاريخ سند اجاره در درخواست تخليه قيد شود.

در اين صورت با توجه به اجراي قانون بين موجر و مستاجر در سال 1376 با رسيدگي به مدارك توسط مرجع قضايي دستور تخليه، رابطه اجاره بين موجر و مستاجر ثابت شده و پس از صدور حكم تخليه. صادر مي شود، مستاجر حق اعتراض ندارد در صورت مطالبه حقي يا مستاجر بايد شكايت كند. اين موضوع ربطي به دستور تخليه ندارد و كاملا جدا از آن است.
1- طبق قانون قرارداد اجاره سال 1376 قرارداد بايد در دو نسخه تنظيم شود و هر يك از طرفين قرارداد يك نسخه داشته باشد. براي اينكه هر يك از آنها نسبت به قرارداد موجود به وظايف و مسئوليت هاي خود آگاه باشند و امكان جعل آن براي هيچ يك از طرفين وجود نداشته باشد.

2- وجود دو شاهد مورد اعتماد طرفين براي صحت گواهي عقد اجاره عادي لازم و ضروري است.

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمي نوشته شده باشد روش تخليه چگونه است؟
در اين صورت با توجه به رسمي بودن سند و ثبت در دفترخانه، پس از صدور حكم، مستاجر حق اعتراض دارد. بنابراين زمان بيشتري مي برد و در صورت صدور راي به نفع موجر در اين مرحله بايد با ارائه راي به دفتر خانه تنظيم كننده سند صادر شود.

پس از آن مستأجر ده روز فرصت دارد تا به اعدام اعتراض كند. در صورتي كه در اين مدت اعتراضي به اجرائيه نشود، مستاجر را مي توان اجبار به تخليه كرد. ضمناً اگر از مستاجر به ملك مورد اجاره خسارت وارد كنيم. مثلاً اگر اجاره يا هزينه ساختمان و غيره را پرداخت نكرده باشد از وديعه اي كه نزد موجر است نمي توان آن را كسر كرد.

بلكه بايد دادخواست تقديم دادگستري كنيم و نسبت به ميزان ضرر و زيان وارده به دايره اجراي احكام دادخواست بدهيم. در اين صورت اجراي حكم تخليه كل وديعه را به مستاجر مسترد نمي كند و پس از كسر مبلغ خسارت، وديعه كمتر مي شود. و مابقي وديعه را به مستاجر برمي گرداند.

سرقفلي املاك صنعتي
همانطور كه مي دانيد قانونگذار در ايران براي حمايت از مستاجر يك ملك تجاري، حق سرقفلي ايجاد كرده است كه امتيازات ويژه اي براي وي دارد.

طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: صاحب ملك تجاري در زمان اجاره مي تواند مبلغي را به عنوان سرقفلي از مستأجر و مستاجر در زمان عقد اجاره مي تواند مبلغي را دريافت كند. به عنوان سرقفلي از موجر يا مستاجر ديگر براي دريافت.

بنابراين، طبق اين ماده، اصل بر جواز انتقال سرقفلي است، مگر اينكه در قرارداد اجاره، حق انتقال سرقفلي از مستأجر سلب شده باشد.

طبق تبصره اين ماده در صورتي كه مالك مبلغ سرقفلي را از مستاجر دريافت نكرده باشد ولي مستاجر پس از دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان قرارداد اجاره، مستاجر اخير ندارد. حق مطالبه سرقفلي از مالك اصلي.
سرقفلي در اجاره و كار در محل كار به تاجر اولويت دارد. اين حق با پرداخت مبلغي در ابتداي اجاره و مبلغ ناچيزي به صورت ماهانه به عنوان سرقفلي ايجاد مي شود. حق سرقفلي مانند حق تملك و تجارت در قانون 1956، حقي نيست كه به مرور زمان در ملك تجاري ايجاد شود، بلكه در زمان عقد اجاره و با توافق طرفين احراز شود.

سرقفلي از اموال غيرمنقول فرعي است كه داراي ارزش مالي و قابل توقيف است. طبق قانون موجر بايد مبلغ سرقفلي را به نرخ روز پايان اجاره به صاحب سرقفلي بپردازد.

حق سرقفلي مخصوص اماكن تجاري يعني مكانهايي است كه براي تجارت و تجارت مورد استفاده قرار مي گيرد و به اماكن مسكوني اختصاص ندارد.
مالكيت صنعتي
مالكيت صنعتي به هر نوع ملك اعم از زمين يا ساختمان گفته مي شود كه داراي مجوز براي انواع فعاليت هاي صنعتي از قبيل توليد، ذخيره سازي و توزيع باشد.

مالكيت صنعتي دارايي است كه براي توليد واقعي چيزي استفاده مي شود. اين ملك مي تواند كارخانه، كارگاه توليدي، تعميرگاه، گاراژ و ... باشد. ملك صنعتي معمولاً براي صنايع سبك، متوسط يا سنگين استفاده مي شود.
املاك صنعتي معمولاً در شهرك هاي صنعتي يا خارج از شهرها قرار دارند، حتي اگر ملك صنعتي در محدوده شهر با توسعه شهري واقع شده باشد، معمولاً مراجع ذيربط به دلايلي مانند آلودگي، ايمني و ... دستور واگذاري آن صنعت را مي دهند. به بيرون شهر .

سرقفلي املاك صنعتي مانند ساير املاك تجاري از قوانين مربوطه تبعيت مي كند و به عنوان يك ملك غيرمنقول داراي ارزش مالي است معمولاً سرقفلي در املاك صنعتي داراي ارزش بالاتري نسبت به ساير املاك تجاري بوده و قابل انتقال است.

انتقال سرقفلي در املاك صنعتي
انتقال سرقفلي در املاك تجاري به صورت قهري، قراردادي و قضايي قابل انجام است. در املاك صنعتي هم همينطور است. بنابراين در صورت ورشكستگي صنعتي يا فوت صاحب سرقفلي يا فروش سرقفلي ملك صنعتي مي توان براي انتقال سرقفلي برنامه ريزي كرد.

با توجه به اينكه سرقفلي با توافق طرفين و به دليل امتياز مالكيت تعيين مي شود، در املاك صنعتي مانند كارخانجات، داشتن برندها و علائم تجاري كه براي تشخيص محصولات صنعتي انتخاب مي شوند و يا داشتن علامت استاندارد از جمله عوامل افزايش ارزش سرقفلي است. بسيار موثر هستند.
در مواردي مانند فروش و انتقال سرقفلي املاك صنعتي يا فوت صاحب حق و تقسيم ملك و مواردي از اين قبيل كه نياز به تعيين ارزش سرقفلي يا تشكيل پرونده باشد. دادخواست ها و دعاوي به دليل ارزش بالاي سرقفلي و قوانيني كه در اين زمينه وجود دارد. بله بهترين راه براي افرادي كه درگير اين موضوع هستند مراجعه به وكيل درجه يك يا مشاور حقوقي متخصص و مجرب در زمينه املاك و سرقفلي است.
افراد با استفاده از وكيل مطمئن مي شوند كه مراحل كار به صورت قانوني و اصولي انجام مي شود و از ضرر و زيان و مشكلات احتمالي در آينده جلوگيري مي شود.

از دستور فروش ملك مشاع خودداري كنيد
همانطور كه مي دانيد مال مشاع به اموال منقول و غيرمنقولي اطلاق مي شود كه به هر دليل دو يا چند مالك داشته باشد و صاحبان آن ملك به نسبت سهم خود در تمام قسمت هاي آن ملك سهيم باشند.

شريك شدن در مال مي تواند اختياري با اراده طرفين و با انعقاد قرارداد باشد مانند بيع مال مشاع يا مال يا قهري و غيرارادي باشد مانند ارث بردن مال. به چند نفر

براي فروش كل مال مشاع بايد همه شركا رضايت آن مال را داشته باشند يا اگر قابل تقسيم است ابتدا بايد تقسيم شود تا هر يك از شركا به راحتي سهم خود را بفروشند.
اما در مواردي ممكن است مال مشاع قابل تقسيم نباشد و از طرفي همه شركا از فروش آن مال راضي نباشند. در اين موارد مشكلاتي براي فروش ملك پيش مي آيد. يكي از اين مشكلات بحث دستور فروش ملك مشاع يا جلوگيري از دستور فروش و مزايده ملك است.
طبق قانون مدني، تصرف در اموال مشاع بايد با اذن و رضايت كليه شركا و مالكان باشد. به همين دليل معامله مال مشاع قبل از تقسيم يا جلب رضايت همه، معامله فضولي و غير قانوني است.

بنابراين اگر شخصي بخواهد مال خود را از مال مشاع جدا كرده و بفروشد بايد تقاضاي تقسيم مال را به مرجع ذيصلاح ارائه كند.

بدين منظور براي فروش ملك مشاع كه داراي سند رسمي است ابتدا درخواست تقسيم و تقسيم ملك توسط هر يك يا همه مالكان به اداره ثبت ارائه مي شود. در صورتي كه طبق نظر كارشناسي اداره ثبت، اموال قابل تقسيم نباشد، براي آن گواهي عدم تقسيم صادر مي شود. خواهد بود. به عنوان مثال، هيچ راه ديگري براي فروش يك خودروي مشترك كه قابل تقسيم نباشد وجود ندارد.

متقاضي پس از دريافت اين گواهي مي تواند براي اخذ حكم فروش ملك مشاع به دادگاه مراجعه كند تا وجوه حاصل از فروش به نسبت سهم شركا بين آنها تقسيم شود.
در صورتي كه شخص يا افراد متقاضي تقاضاي فروش مال غير منقول مشاع را داشته باشند، بايد براي دريافت اين حكم به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه كنند.

كارشناس رسمي دادگستري پس از بررسي و صدور حكم فروش ملك را قيمت گذاري مي كند و در صورت عدم اعتراض مالكان نسبت به قيمت مزايده ملك مشاع منتشر مي شود و در نهايت هركس قيمت بالاتري ارائه دهد خريد ملك و مبلغ حاصل از فروش آن بايد بين صاحبان ملك مشاع تقسيم شود.
جلوگيري از دستور فروش ملك مشاع و درخواست ابطال حكم فروش
در مواردي كه شركا نسبت به فسخ دستور فروش مال مشاع اقدام مي كنند يا تشريفات قانوني از قبيل زمان حراج و توقيف مال و غيره براي مزايده و فروش ملك انجام نشده است يا اينكه اعتراض شخص ثالث به فروش ملك مشاع.

متقاضي جهت طرح دعوي در خصوص دستور فروش ملك مشاع و جلوگيري از آن بايد دادخواست و ساير ادله و مدارك خود را در دفتر خدمات قضايي ثبت نمايد تا درخواست وي جهت رسيدگي به مرجع قانوني مربوطه ارجاع شود.
به طور كلي با توجه به اينكه موضوع فروش و تقسيم اموال مشاع يكي از موضوعات مهمي است كه ذينفعان متعددي دارد، احتمال بروز مشكلاتي از جمله تاخير در رسيدگي و پيچيدگي پرونده وجود دارد.

بنابراين افرادي كه با مسائلي مانند اخذ حكم فروش ملك مشاع و ابطال آن مواجه هستند، بهتر است از مشاور و وكيل متخصص در اموال مشاع يا وكيل متخصص در مزايده استفاده كنند تا زودتر به نتيجه دلخواه خود برسند. و بهتر و با مشكلات حقوقي كمتر. روبرو شدن

فروش سهم خود از ملك مشاع

كلمه مشاع اصطلاحي است كه شايد بارها به خصوص در مبحث فروش ملك مشاع شنيده باشيد. مالكيت مشاع در قانون به معناي وجود دو يا چند مالك يك مال منقول يا غيرمنقول است كه آن را بين خود تقسيم نكرده باشند، بلكه هر يك از اين افراد به طور مشترك و به نسبت سهم خود مالك تمام اجزاي آن ملك هستند.

اين مشاركت ممكن است داوطلبانه يا قهراً ايجاد شود، مثلاً با خريد ملكي از طريق عقد و توسط چند نفر مشتركاً يا با ارث بردن يك مال منقول يا غير منقول، در اين صورت وراث مجبور به همكاري با يكديگر مي شوند. آنها در مالكيت اموال شريك هستند.
اشاعه در مال و وجود شركاي متعدد در مالكيت يك ملك مي تواند در تصرفات مادي و حقوقي شركا را دچار مشكل كند.

مثلاً در بيع كل مال به رضايت همه شركاء نياز است يا اينكه هر يك از شركا در مال تصرف كنند، طبق قانون نياز به اذن ديگران است. هيچ يك از شركا نمي توانند در مال حتي به ميزان سهم خود تصرف مادي داشته باشند. زيرا سهم خود را از ديگران جدا نكرده اند.
هر يك از مالكان مشاع حق فروش سهم خود را از ملك مشترك دارند. بيع مال مشاع در تقسيم قانوني به تصرف قانوني معروف است و طبق ماده 583 قانون مدني هر يك از شركا مي توانند تمام يا قسمتي از سهم خود را بدون اذن و رضايت ساير شركا به ديگري واگذار كنند.

بنابراين برخلاف تصرف فيزيكي در اموال مشاع، تصرف قانوني مستلزم رضايت ساير شركا نيست. در حالي كه تصرف مادي در مال مانند ساخت و ساز و تخريب و غيره بايد با اذن و رضايت ديگران انجام شود زيرا همه شركا در مال مشاع شريك هستند و هرگونه تصرف مادي در مال تصرف محسوب مي شود. از سهم ديگران است.

با توجه به مطالب بيان شده فروش سهم هر يك از شركا از مال مشاع نياز به اجازه ساير شركا ندارد بنابراين هركس از مال مشاع سهم داشته باشد مي تواند سهم خود را به ديگري بفروشد.

از طرفي با توجه به اينكه فروش ملك مشاع معمولاً به دليل تعدد مالكان يا وجود اختلاف بين آنها مشكلاتي را به همراه دارد، به همين دليل قيمت آن كمتر از املاك مستقل است، بنابراين صاحبان ملك مشاع بايد تصميم بگيرند. قبل از فروش سهم خود اقدام كنند. به طور جداگانه اموال را به ميزان سهم هر فرد تفكيك و تقسيم مي كنند و ملك را از حالت تقسيم خارج مي كنند و در نهايت سند مستقل دريافت مي كنند.
براي فروش توافقي ملك مشاع، شركاي ملك مشاع مي توانند با تعيين محدوده سهم خود به صورت توافقي و تقسيم ملك به اداره ثبت مراجعه و مراحل قانوني دريافت سند را انجام دهند.

اما در برخي موارد شركا با تقسيم ملك موافقت نمي كنند و در اين موارد هر شريكي كه بخواهد سهم خود را بفروشد مي تواند سهم خود را به صورت قانوني بفروشد.

در مواردي كه امكان تقسيم ملك با نظر كارشناس رسمي دادگستري وجود دارد، تشريفات اداري توسط اداره ثبت انجام مي‌شود و سند مستقل به مالك داده مي‌شود و ملك از توزيع خارج مي‌شود، اما در صورتي كه اموال قابل تقسيم نباشد. تقسيم و تقسيم، هر يك از صاحبان ملك براي فروش سهم خود، مالك مشترك مي تواند پس از دريافت گواهي عدم تخصيص به دادگاه مراجعه و دستور فروش ملك مشاع را درخواست كند.

با صدور اين قرار از سوي دادگاه، ملك به مزايده گذاشته مي شود و از اين طريق هر يك از شركا مي توانند سهم خود را از مبلغ فروش ملك دريافت كنند.
عليرغم مشكلاتي كه در رابطه با تصرفات مادي و حقوقي و اموري مانند فروش يا واگذاري املاك مشاع با چند مالك وجود دارد.

در صورتي كه شخصي با شخص يا اشخاص ديگري در ملكي شريك باشد و قصد فروش سهم خود از آن ملك مشاع را داشته باشد بايد توجه داشته باشد كه قبل از هر اقدامي با وكيل ملكي متخصص در معامله و فروش ملك مشاع مشورت نمايد. . در امور مربوط به فروش مال مشاع به او مراجعه كند يا كار را به او واگذار كند تا در آينده برايش مشكلي پيش نيايد.

همچنين كليه شركا مي توانند براي رسيدگي به امور حقوقي مربوط به فروش اموال مشاع، وكيل خود را انتخاب و انجام كار را به وي محول كنند.