وكيل در تهران

وكيل تصرف در عمليات اجرايي
در اين مقاله ابتدا اطلاعات كلي در مورد عمليات اجرايي، توقيف عمليات اجرايي و سپس در مورد وكيل توقيف عمليات اجرايي ثبت ارائه شده است.

به گونه اي كه پس از صدور اجرائيه توسط اداره ثبت بايد اقداماتي از قبيل تقسيم، ابلاغ اجرائيه و يا تنظيم و اجراي سند و ... جهت اجراي سند انجام شود.

در مورد اجراي دستور دادگاه، اجراي دستور در دو معناي عام و خاص به كار مي رود. اجراي حكم در معناي عام به مرحله ابلاغ اجرائيه دادگاه تا مرحله تحويل محكوم له به محكوم له اطلاق مي شود و اجراي حكم به معناي خاص به معناي تحقق معناي حكم است.

ماده 310 قانون آيين دادرسي مدني مي گويد: در موارد فوري قاضي دادگاه مي تواند دستور موقت اجراي قانون آيين دادرسي مدني را به انجام عمل يا ترك آن يا توقيف مال صادر كند. در اين خصوص قاضي بايد از متقاضي تأمين متناسب دريافت كند. اين دستور با رعايت مقررات خاص دادرسي مدني انجام مي شود و اجراي آن تنها با رعايت ضوابط قانوني خاص آن امكان پذير است. تنظيم مي شود، اسناد رسمي مي گويند. اگر اين نوع سند به نام هر شخصي ثبت شده باشد نشان دهنده مالكيت آن شخص است. پس از ثبت اسناد در اداره ثبت اسناد و املاك، اسناد تبديل به سند رسمي و اداره ثبت متولي اجراي اسناد رسمي مي شود.

يكي از مزاياي اسناد رسمي نسبت به اسناد عادي اين است كه در صورت مطالبه حق سند رسمي مي تواند از اداره ثبت اسناد و املاك تقاضاي توقيف ملك ثبت شده را داشته باشد و نيازي به مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاك نيست. دادگاه مي تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاك تقاضاي توقيف اموال ثبتي را بنمايد.

واحد اجرايي ثبت اسناد وظيفه اجراي اسناد معتبر را دارد. اسناد معتبر نيز اسنادي هستند كه ادعاي قطعي را براي دارنده خود نشان مي دهند. اسناد معتبر و اسناد رسمي صحافي اسناد مهمي مانند: سند ازدواج، چك و سفته، قرارداد تسهيلات بانكي، اسناد رهني و سند رسمي تعهد پرداخت مي باشد كه از طريق دايره اجراي ثبت قابل وصول مي باشد.

اگر مثلاً شخصي چكي از طرف مقابل داشته باشد، فرض بر اين است كه طرف مقابل متعهد است و دارنده چك ذينفع محسوب مي شود، در اين صورت ذينفع مجاز است بدون مراجعه به مرجع قضايي اقدام كند. . در صورت طولاني بودن شكايت به اداره ثبت مربوطه مراجعه و تقاضاي صدور اجرائيه نماييد.

با استناد به نظريه اداره كل حقوقي قوه قضائيه و بر اساس قانون، دادخواست توقف عمليات اجرايي از ثبت داراي سابقه قانوني مطلق نمي باشد، اما معترض بايد نسبت به اقامه دعوي در محاكم دادگستري اقامه دعوي نمايد. اصلاح يا ابطال عمليات اجرايي و با دادخواست مي تواند از دادگاه مربوطه تقاضاي تأخير عمليات اجرايي را بنمايد. خواهان با طرح دعواي حقوقي ابطال اجراييه در دادگاه، ادعاي خود را مطرح مي كند.
با توجه به مطالب بيان شده، توقيف عمليات اجرايي، درخواست توقف عمليات اجرايي در خصوص اسناد رسمي است كه در دادگاه يا اداره ثبت صادر شده است. به عبارت ديگر عمليات اجرايي اقداماتي است كه توسط اداره ثبت يا دادگاه در رابطه با اسناد رسمي و تعهدآور انجام مي شود و اصل بر اين است كه اين عمليات جز در شرايط خاص مانند قانون نحوه اجراي احكام قابل توقيف نيست. احكام مدني بيان شده است كه مأمور اجرا نمي‌تواند اجراي حكم را تعطيل يا تعليق يا به تأخير اندازد مگر به دستور دادگاه صادركننده اجرائيه يا دادگاه صالح.

لذا عمليات اجرايي با ابلاغ اجرائيه به محكوم عليه شروع مي شود و با اجراي كامل حكم به نفع محكوم به پايان مي رسد. بنابراين اگر شخصي عليه ديگري ادعايي داشته باشد مي تواند با ارائه اموال ثبتي خود به اداره ثبت اسناد و املاك تقاضاي توقيف اموال مربوطه را بنمايد.

وكيل شهرداري
شهرداري مكاني است كه خدمات دولتي محلي از قبيل خدمات شهرسازي، خدمات عمراني، فاضلاب شهري، خدمات حمل و نقل، ترافيك، آتش نشاني و مانند آن را به شهروندان ارائه مي دهد.

در يك تعريف كلي شهرداري سازماني عمومي، غيرانتفاعي، غيردولتي و مستقل است كه به منظور مديريت تأسيسات عمومي و اجراي سيستم‌هاي شهري و تأمين نيازهاي شهري بر اساس قانون و با مجوز دولت تأسيس مي‌شود. هزينه خدماتي كه بر عهده شهروندان و كاربران خدماتي است كه توزيع و دريافت مي كنند. طبق قانون شهرداري، شهرداري داراي شخصيت حقوقي مستقل است.
وظايف شهرداري
در همه كشورها، شهرداري ها وظايف متعددي دارند. اما در ايران وظايف و اختيارات شهرداري ها محدود به موارد خاصي است كه مي توان آنها را به پنج گروه تقسيم كرد:

كميسيون هاي شهرداري
شهرداري داراي چهار كميسيون بسيار مهم براي رسيدگي و حل به مسائل و مشكلات مردم دارد كه عبارتند از:

1- كميسيون مندرج در ماده 8 قانون نوسازي

۲- كميسيون ماده ۷۷

3- سومين كميسيون كميسيون بند بيستم ماده 5پنجاهو پنجم از قوانين شهرداري

4- كميسيون ماده 100

اين موارد تنها اشاره اي به وظايف و خدمات شهرداري در ايران بود كه شهروندان مي توانند براي اطلاعات كاملتر به سامانه هاي الكترونيكي شهرداري مراجعه كنند و علاوه بر شرح اين موارد، از اين امكان نيز مطلع باشند. اعتراض و ثبت نظر در مورد مسائل شهرداري به صورت غيابي. تبديل شود
وظايف وكيل شهرداري
بر اساس قانون، دادگاه عدالت اداري محل رسيدگي به شكايات از اقدامات خلاف قانون شهرداري است. قوانين و مقررات شهرداري بسيار پيچيده هستند. دعاوي مربوط به شوراهاي شهر، كميسيون ماده 5 و شوراي عالي شهرسازي نيز از دعاوي و موضوعات مربوط به شهرداري ها است. مردم اگر به قوانين و مقررات شهرداري تسلط نداشته باشند نمي توانند از حقوق خود دفاع كنند. بنابراين در چنين مواردي نياز به وكيل شهرداري براي دفاع از حقوق معترضان وجود دارد.

زيرا بر خلاف دعاويي كه بر اساس قوانين مصوب يك نهاد يعني شوراي اسلامي اداره مي شود، در مورد شهرداري چندين نهاد مانند شوراي شهر، شوراي عالي شهرسازي و معماري، شوراي اسلامي و .... ، آئين نامه شهرداري را تصويب كند. كه براي شهرداري لازم است و در دعاوي بين شهرداري و شهروندان مؤثر است. وكيل شهرداري بايد بر اين موسسات و مصوبات آنها نظارت كافي و كامل داشته باشد.
دعاوي مراجع متعددي براي حل اختلاف تلاش مي كنند از جمله كميسيون ماده 77 و كميسيون ماده. 100 شهرداري كميسيون ماده 99 و دادگاه هاي عمومي و كيفري ... كه وكيل شهرداري ضمن آشنايي با مرجع ذي صلاح تا احقاق حق موكل پيگير امور مي باشد.
در مورد ادارات شهرداري مقررات زيادي وجود دارد و اينكه بگوييم براي هر مصوبه شهرداري قانون يا آيين نامه اي وجود دارد، سخني پوچ نيست، بنابراين به تعداد قوانين و مقررات حاكميتي و مديريت شهري وجود دارد و وجود دارد. انواع قوانين نياز به دانش گسترده اي دارد كه در تخصص وكلاي شهرداري است.

در دعاوي مربوط به امور شهرداري ها، افراد و مؤسساتي كه ممكن است با شهرداري ها اصحاب دعوا داشته باشند بسيار متفاوت هستند، از نهادهايي مانند استانداري، فرمانداري، شوراي عالي شهرسازي و معماري گرفته تا شهروندان و پيمانكاران نسبت به مطالبات و مالكان خود. در مورد مالكيت ملك توسط شهرداري، سازندگان ساختمان در خصوص عوارض و تخلفات ساختماني و ساير مشاغل و اصناف.

براي رسيدگي به اين دعوي از سوي موسسات و افراد نياز به وكيل متخصص و آشنا به كليه قوانين و موضوعات و داراي تجربه خوبي در اين زمينه مي باشد. . با حضور وكيل شهرداري احتمال موفقيت در دعاوي شهرداري به شدت افزايش مي يابد.

دعاوي مربوط به شهرداري
از مهمترين دعاوي مربوط به شهرداري مي توان به اين موارد اشاره كرد

دعاوي قراردادي: مانند دعاوي قرارداد شهرداري با اشخاص، ادعاي ادعاي پيمانكاران، دعاوي كاركنان شهرداري، دعاوي مناقصه شهرداري و غيره.

- دعاوي ساختماني: مانند دعاوي مستلزم تنظيم سند رسمي، الزام به صدور پروانه.

واگذاري اموال توسط وكيل
راه هاي مختلفي براي خاتمه دادن به مشاركت وجود دارد كه منجر به تقسيم يك ملك يا دارايي مشترك مي شود. در حالي كه اين روش ها بسيار شبيه هستند، اما تفاوت هاي قابل توجهي نيز دارند و عبارتند از: تقسيم، تفكيك و جداسازي.

افراز:
يعني تعيين سهم هر يك از شركا در مال غير غير منقول و توسط اداره ثبت انجام مي شود.

بخش:

تقسيم به اين معناست كه شركا در مورد نحوه تقسيم مال يا اموال به توافق رسيده باشند كه در اين صورت ديگر لازم نيست سهام هر يك از شركا با ديگري برابر باشد و اگر به دليل توافقات انجام شده بين طرفين اين برابري برقرار نيست، تصميم گرفته شده و معتبر است.
جدايش، جدايي:
تفكيك نيز به اين معناست كه براي سهم هر يك از شركا سند مالكيت جداگانه صادر مي شود مشروط بر اينكه قبلاً تقسيم شده باشد. در واقع براي تفكيك شركا بايد ابتدا نسبت به تقسيم اقدام كرده و سپس به اداره ثبت براي صدور شوراي تفكيكي مراجعه كنند تا براي هر كدام سند مالكيت صادر شود.

شباهت ها و تفاوت هاي تفكيك، تقسيم و تفكيك
تخصيص و تفكيك بيش از همه به يكديگر شباهت دارند و هر دو فقط در مورد اموال غير منقول قابل اجرا هستند. همانطور كه گفته شد منظور از تخصيص اين است كه سهم هر يك از شركا در ملك توسط اداره ثبت تعيين شود.

در تقسيم سهم هر يك از شركا يك سند شش دانگ به او داده مي شود. يعني هم تخصيص و هم تعيين سند براي هر يك از شركا همزمان صورت مي گيرد.

بر خلاف اين دو مورد كه فقط در مورد اموال غير منقول است، تقسيم در مورد اموال منقول نيز قابل اجرا است.

نكات مهم در مورد فروش ملك
توجه به اين نكته ضروري است كه تمام اموال منقول قابل تقسيم نيست. در افراز تقسيم به اين صورت است كه مال بين شركا تقسيم مي شود و هر قسمت از آن متعلق به يك نفر است. حالا نمي توان از چنين چيزي مثلا براي آپارتمان استفاده كرد، زيرا در اين صورت نمي توان تشخيص داد كه آشپزخانه يا سرويس بهداشتي يا حتي درب ورودي سهم چه كساني است!
گاهي مقدمه اي براي دعواهاي ديگر مي شود. به عنوان مثال، اگر تصميم به فروش ملك مشترك داريد، ابتدا بايد براي معافيت اقدام كنيد.
همچنين در نظر داشته باشيد كه جدايي در شرايطي صورت مي گيرد كه بين طرفين توافقي در مورد نحوه تقسيم مال يا مال وجود نداشته باشد، زيرا اگر خود شركا در اين مورد تصميم گرفته اند، بايد براي تقسيم اقدام كنند.
مرجع رسيدگي به پرونده هاي مربوط به نقل و انتقال اموال معمولاً سازمان ثبت اسناد و املاك است، اما در برخي موارد ممكن است دادگاه هاي عمومي به اين پرونده رسيدگي كنند.
پس از ثبت درخواست، چنانچه ملك داراي سابقه ثبتي باشد، دادگاه نسبت به استعلام سهم مالكين و همچنين آخرين وضعيت ثبتي ملك اقدام مي كند. سپس جلسه رسيدگي تشكيل و با توجه به نتيجه استعلام قرار ارجاع به كارشناس رسمي دادگستري صادر مي شود. كارشناس رسمي مسئول بازرسي ملك و تصميم گيري در مورد امكان فروش يا عدم فروش آن است. همچنين در صورتي كه مال قابل تقسيم است بايد در مورد نحوه صحيح تقسيم مال بين شركا و ميزان سهم هر يك از طرفين نظر خود را اعلام كند.
در صورتي كه كارشناس تشخيص دهد كه اموال قابل تقسيم نيست، دادگاه حكم به غيرقابل تقسيم شدن مال مي دهد. حكم نهايي صادر خواهد شد.
در صورت اعتراض طرفين به نحوه تقسيم اموال توسط كارشناس، تقسيم به قيد قرعه انجام مي شود.
نكته مهم ديگر اين است كه كارشناس براي تهيه گزارش و تصميم گيري در مورد نحوه فروش ملك بايد از نماينده و نقشه بردار كمك بگيرد. اين امر به انجام صحيح و اصولي كار كمك مي كند و در هنگام بررسي گزارش كارشناس ملك، تضادي بين شكل جلسات احتمالي و اسناد و نقشه هاي ثبتي وجود نخواهد داشت.
در صورتي كه يكي از طرفين غايب يا نتواند در جلسات دادرسي شركت كند، شخص ديگري بايد به عنوان قيم يا قيم غايب به جاي او حاضر شود.
همان طور كه گفته شد، واگذاري ملك امري اداري است و پرونده قضايي محسوب نمي شود، به همين دليل است كه عمدتاً توسط اداره ثبت و طي مراحل معمول ثبتي انجام مي شود، اما در صورتي كه روند ثبت پرونده انجام نشود. ختم در دفتر ثبت، يا شخصي بين اگر شركا غايب يا غايب باشند، مراجعه به دادگاه ضروري است. توجه داشته باشيد كه براي اين كار بايد به دادگاه محلي محل وقوع ملك مراجعه كنيد.

الزام به اخذ صورتمجلس تفكيكي توسط وكيل
كليه اطلاعات مربوط به متراژ ساختمان در صورتجلسه اي ثبت مي شود كه به آن صورتجلسه مجزا مي گويند. تفكيك ملك به معناي تقسيم املاك به قطعات كوچكتر است. منظور از اموال غيرمنقول، اموالي مانند خانه، زمين و هر مال غير قابل انتقال است. زماني كه ساخت يك ساختمان چند طبقه به پايان رسيد، پايان كار آن توسط شهرداري صادر مي شود.

حال براي دريافت سند جداگانه براي هر طبقه يا هر واحد بايد محدوده و متراژ دقيق هر واحد و همچنين قسمت هاي مشترك ساختمان مشخص شود. بر اساس اين اطلاعات اداره ثبت اسناد و املاك براي هر يك از واحدها سند رسمي جداگانه صادر مي كند.

صورتجلسه مجمع تفكيكي در واقع صورتجلسه اي است كه توسط كارشناس اداره ثبت اسناد و املاك منطقه مربوطه تنظيم مي شود و حدود املاك در اين مجمع تعيين و تقسيمات در واحدهاي ساختماني مشخص مي شود. همچنين تقسيم بندي مشاعات ساختماني نيز بررسي مي شود.
حال در صورت استنكاف فروشنده يا سازنده ملك از اخذ گزارش مجمع تفكيك، خريدار مي تواند براي دريافت آن به دادگاه مراجعه و از اين طريق گزارش مجمع تفكيك ساخت و ساز را دريافت كند. ضمناً صورتجلسه جداگانه معمولاً در مورد واحدهاي پيش فروش شده مطرح مي شود، زيرا در اين شرايط واحدها پايان كار و صورتجلسه را ندارند. خواسته مصوبه مجلس بين دو خواسته ديگر مطرح مي شود، يكي الزام به اخذ پايان كار و ديگري الزام به تنظيم سند رسمي. اين سه مورد ارتباط تنگاتنگي با يكديگر دارند و به همين دليل هر سه مورد در يك دادخواست از دادگاه قابل ارائه است. مطالبه كرد

روند رسيدگي به پرونده هاي مربوط به حل و فصل مجمع تجزيه طلبان
در چنين شرايطي دادگاه ابتدا بررسي مي كند كه آيا مدعي پرونده مالك مال است يا خير. در مرحله بعد تكميل ملك مورد بررسي قرار مي گيرد تا مشخص شود ملك در كدام مرحله از مراحل ساخت قرار دارد و در نهايت دادگاه اسنادي را درخواست مي كند كه از طريق آن متهم را ملزم به اخذ رأي مجمع تفكيك مي كند.

دفترخانه درخواست متقاضي را به همراه نقشه هاي مربوطه به اداره ثبتي كه ملك در آن واقع است ارجاع مي دهد. اداره ثبت زمان مناسبي را تعيين و مهندس نقشه بردار را جهت بررسي صورتجلسه مجمع و سند مالكيت و تعيين مرز سند و عدم تضييع حقوق همسايگان به محل اعزام مي كند.
اعمال مصوبه مجلس تجزيه طلب
فروش قطعات طلا
صدور اسناد مالكيت قطعات مهروزي
ترتيب تقسيم بين مالكين مشترك
راي دادگاه تجديد نظر (الزام اخذ صورتجلسه مجمع جداگانه)
تجديدنظرخواهي ….. به طرف …… در مورد سند شماره …… مورخ…… صادره از شعبه …… دادگاه عمومي تهران كه به موجب آن تجديدنظرخواهان به عنوان يكي از خوانندگان و مالكين مشترك پلاك…… به همراه صاحب ديگر …… با تكيه بر اعتراض عادي ... محكوم شده است كه به اتمام كار مجمع جدايي و انتقال رسمي يك آپارتمان واقع در طبقه اول صفحه شماره غرب بخش بخش ... تهران با متراژ تقريبي ... و آپارتمان مورد نظر در اختيار تجديدنظرخواه قرار گرفته و چون لازم به تنظيم سند رسمي است مقدمات پايان كار و صورتجلسه افراز را تكميل نمايد. ملاقات و در دادخواست قيد شده است، لذا طبق ماده 10 قانون مدني ايفاي تعهد قراردادي براي طرفين الزامي است و چون انتقال رسمي سند آپارتمان جز با رعايت قرارداد ميسر نخواهد بود. قرار و كليه موارد مندرج در دادخواست در خصوص تعهدات مذكور، خواسته بدوي فاقد اشكال بوده و واخواهي متكي به دليل نمي باشد، لذا مستند به ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني با رد اعتراض مي باشد. سند مذكور را تاييد مي كند.
در نهايت بايد اين نكته را در نظر داشته باشيد كه همانطور كه مشاهده مي كنيد موارد مربوط به الزام به تنظيم سند رسمي و الزام تشكيل مجمع جداگانه همگي كاملا تخصصي بوده و نياز به پيگيري هاي خاصي دارد كه بدون مشورت انجام مي شود. يك وكيل و كمك گرفتن از يك وكيل ملكي براي پيگيري روند مربوط به آنها مشكل خواهد بود.

وكيل ابطال قولنامه
ابطال مبايعه نامه يك اتفاق غيرعادي در زمينه انواع قراردادهاي ملكي نيست. دلايل زيادي براي فسخ قرارداد وجود دارد، بنابراين گنجاندن امكان فسخ در خود قرارداد بسيار مهم است تا در صورت لزوم همه طرفين از حقوق خود در خصوص شرايط ابطال مبايعه نامه آگاه شوند.
تعهد چيست؟
مبايعه نامه را مي توان به عنوان يك سند حقوقي تعريف كرد كه براي اتصال حداقل دو طرف به يكديگر استفاده مي شود. .
اين مستلزم آن است كه حداقل يكي از طرفين قبل از خاتمه شرايط، تعهدات خاصي را كه در قرارداد بحث شده است انجام دهد. فسخ قرارداد و ابطال مبايعه نامه براي ابطال قانوني سند امكان پذير است، اما فقط طرفين مبايعه نامه مي توانند نسبت به ابطال مبايعه نامه اقدام كنند.. ممكن است از نحوه رفتار طرف مقابل در پايان قرارداد ناراضي باشيد و يا ساير شرايط ذكر شده در مبايعه نامه رعايت نشده باشد و ...، در اين موارد امكان ابطال مبايعه نامه وجود دارد.

براي اين كار بايد طرف مقابل را از لغو تعهد مطلع كنيد و تاريخ مورد نظر براي لغو تعهد را به آنها اطلاع دهيد. بيشتر افراد سعي مي كنند شرايط را به گونه اي جلو ببرند كه مشكل يا مزاحمتي بين طرفين ايجاد نشود، اما ممكن است درگير مسائل و مشكلات ملكي شويد، به همين دليل است كه هميشه توصيه مي شود در اين زمينه با وكيل مشورت كنيد. موقعيت ها

دلايلي كه مي تواند سوگندنامه را باطل كند.
دلايل مختلفي مي تواند باعث ابطال قولنامه شود كه به طور كلي به دو دسته تقسيم مي شوند:

1. فسخ خارج از قرارداد
فسخ از قرارداد كه به 3 بخش تقسيم مي شوند:

1. بازدم

2. استهلاك

3. خيار

منظور از ابطال، شرط بطلان سوگندنامه است. مثلاً مال مورد معامله در آتش سوزي يا چيز ديگري از بين مي رود.

ممتنع شرطي است كه هيچ يك از طرفين در انجام تعهدات خود موفق نبوده اند و در اين صورت با توافق طرفين مبايعه نامه را فسخ مي كنند.

اما قسم سوم، يعني خيارات، مهم ترين نوع نسخ قول است، زيرا معمولاً تعارضات مدني در اين فرع قرار مي گيرد. منظور از خيار وضعيتي است كه رويه مبايعه نامه به ضرر يكي از طرفين رفته باشد. خيارها به چند دسته تقسيم مي شوند و شامل اقلام مختلفي مي شوند.

2. ابطال با رعايت شرايط و ضوابط ابطال مندرج در مبايعه نامه
در شرايطي كه تعهدات مندرج در مبايعه نامه انجام نشده باشد، امكان فسخ مبايعه نامه وجود دارد زيرا همانطور كه گفته شد در كتبي مبايعه نامه بين طرفين هنوز انتقال مالكيت انجام نشده است.

همچنين در صورتي كه قرار باشد طرف مقابل مبلغ ملك را به صورت اقساطي بپردازد اما از پرداخت اقساط خودداري كند، امكان ابطال مبايعه نامه وجود دارد.

اين موارد در دسته دوم از شرايط ابطال وثيقه قرار مي گيرد، يعني در اين موارد ابطال طبق مفاد و شرايط مندرج در وثيقه صورت مي گيرد. حالا به دسته اول يعني

همانطور كه در بالا ذكر شد، دليل اينكه ابطال مبايعه نامه شرايط سختي ندارد اين است كه هنوز انتقال مالكيت صورت نگرفته است، اما مراقب باشيد كه اين يكي از مواردي است كه در صورت درگير شدن در دادگاه مي تواند طاقت فرسا باشد. .
زيرا اولاً در ماده 3 مبايعه نامه در مورد ثمن معامله و نحوه پرداخت آن اختلافاتي وجود دارد و منشأ اين اختلافات جهل در مبادله - جهل به ثمن معامله - است زيرا نه تنها ثمن است. از هر متر مربع آپارتمان مورد معامله مشخص نيست، اما زمان پرداخت آن نيز مشخص نيست و مشخص نيست كه متأسفانه مشتري به دليل عدم آگاهي حقوقي تصميم به انعقاد چنين مبايعه نامه اي داشته باشد.

ثانياً در بند 2 ماده 5 قرارداد مذكور براي فروشنده شرط خيار در نظر گرفته شده كه مدت آن به هيچ وجه مشخص نشده است و به فروشنده حق فسخ قرارداد هر زمان كه بخواهد (بدون ذكر) داده شده است. مدت اين گزينه).

با توجه به نكات فوق و با توجه به مجهول بودن قيمت معامله و به دليل شرايط تاريخ مشخص نشده است و به استناد مواد 338 و 401 قانون مدني، صدور حكم بطلان مبايعه نامه ضروري است.

اركان دعوي مستلزم تنظيم سند رسمي

از آنجايي كه عدم انتقال سند رسمي مي تواند مشكلات عديده اي را به همراه داشته باشد، به همين دليل لازم است خريدار براي جلوگيري از بروز مشكل در آينده به دادگاه شكايت كند.

در دعواي الزام به تنظيم سند رسمي، خواهان خريدار ملك و خوانده، فروشنده ملك است. طرح دعوي مستلزم تنظيم سند رسمي مستلزم وجود اركان و شرايط زير است:
مالكيت رسمي متهم:
به اين ترتيب استعلام وضعيت مالكيت متهم از اداره ثبت اسناد و املاك يا اداره راهنمايي و رانندگي (حسب مورد). پس از پرس و جو، دو حالت ممكن است رخ دهد:

الف- عدم ثبت رسمي سند ملكي به نام فروشنده (مداعيه عليه) كه در اين صورت دعوي خواهان خطاب به وي نخواهد بود و دادگاه قرار رد دعوا را صادر مي كند.

ب- ثبت رسمي سند به نام خوانده كه در اين صورت نوبت رسيدگي به ركن دوم دعوي مي باشد.
وقوع صحيح معامله بين طرفين:
به گونه اي كه سند دعوي معمولاً يكي از اين موارد است: دليل عادي يا شهادت شهود.

در صورتي كه در مورد سند عادي ايرادي از قبيل ادعاي جعل يا انكار سند يا ادعاي فسخ قرارداد از طريق قانوني (فسخ يا انفساخ) وجود نداشته باشد، دادگاه راي صادر خواهد كرد. تصميم مناسب پس از اولين جلسه استماع

اما چنانچه در جلسه اول اعتراض يا ادعاي جعل نسبت به سند عادي مطرح شود، دادگاه با صدور نظر كارشناسي اصالت يا جعلي بودن سند را بررسي مي كند.
دادگاه پس از تشكيل اولين جلسه در خصوص شهادت شهود كه حاكي از قانوني بودن معامله است، قرار استماع شهادت شهود را صادر مي كند.

پس از آن دادگاه وقت ديگري را براي دعوت از طرفين دعوي و شهود به منظور استماع يا شهادت تعيين مي كند. پس از تشكيل دادگاه و شهادت شهود و احراز مالكيت خواهان، دادگاه بنا به درخواست خواهان، رأي خود را صادر مي كند، اما در صورتي كه با شهادت شهود براي دادگاه، مالكيت خواهان تأييد نشود، رأي عليه صادر مي شود. به او.

از آنجايي كه موضوع اصلي دعوي عدم مالكيت خوانده است و ادعاي وجود رابطه قراردادي تحت عنوان بيع با مالكيت خوانده منافات دارد، لذا انتقال مالكيت مستلزم اثبات وقوع و صحت آن است. قرارداد فروش بين طرفين دعوي.

همچنين در صورتي كه موضوع قرارداد تعهد به بيع (سفته) باشد، خواهان بايد صحت قرارداد را ثابت كند و اتمام بيع منوط به انجام مراحل قانوني و انتقال سند رسمي به خريدار است. .
لازم به ذكر است در صورت انتقال مال از فروشنده به غير در رسيدگي به دعوي، همراه با دادخواست تنظيم سند رسمي، خواهان مي تواند از دادگاه تقاضاي صدور قرار صادر كند. خواسته يا سفارش موقت را برآورده كنيد.
خريدار بهتر است قبل از طرح دعوي و هرگونه اقدام قانوني، اظهارنامه حضور فروشنده را در زمان و مكان مشخص شده در قرارداد ارسال كند. در صورتي كه زمان و مكان تنظيم سند در قرارداد ذكر نشده باشد، ارسال اظهارنامه الزامي است.

فروش ملك مشاع از طريق مزايده
ملكي كه مالكيت آن به هر دليلي بين دو يا چند نفر مشترك باشد، ملك مشترك ناميده مي شود. در اين شرايط، هر يك از شركا در مالكيت شريك هستند، به استثناي ملكي كه با ساير مالكين مشترك است.

مثلاً ملكي به چند نفر به ارث مي رسد و يا حياط و راه پله و پشت بام جزو املاك مشاع آپارتمان محسوب مي شود و هيچ يك از شركا نمي توانند ملك مشاع را بفروشند يا تصرفي از قبيل ساخت و ساز و ترتيب و معامله با ملك داشته باشند.
دستور فروش ملك مشاع
هر يك از صاحبان ملك مشاع مي تواند پس از انتقال ملك، سهم خود را بفروشد. اما در صورتي كه اموال مشاع قابل تقسيم نباشد، متقاضي فروش ملك مشاع مي تواند با دريافت گواهي عدم تقسيم (تخصيص) ملك از اداره ثبت يا اداره ثبت، نسبت به فروش ملك مشاع از مرجع ذيصلاح اقدام نمايد. دادگاهي كه ملك در آن منطقه واقع شده .

متقاضي فروش بايد دادخواست خود را به همراه كليه مدارك لازم اعم از اسناد خود و اسناد ملك به دفتر خدمات قضايي ارائه نمايد.

دادگاه پس از وصول دادخواست دستور بيع، بلافاصله حكم فروش مال مشاع را صادر و به دايره اجراي احكام مدني ارسال مي كند.

بنابراين هر يك از شركاي ملك مشاع مي تواند تقاضاي فروش مال مشاع را نمايد. اين دادخواست از طرف ساير شركا بدون توجه به تعداد آنها به دادگاه تقديم مي شود. مرجع صالح براي تقديم اين دادخواست دادگاه محل وقوع ملك مشاع مي باشد.
اجراي حكم فروش ملك مشاع
پس از صدور حكم فروش ملك مشاع از سوي دادگاه، اين دستور به دايره اجراي احكام مدني ارسال مي شود و در اين صورت نيازي به صدور اجرائيه از دادگاه نيست.

در مرحله بعد مأمور اجرا در دايره اجرا با ثبت پرونده، مراحل تشكيل پرونده را تكميل مي كند و پس از آن كارشناس رسمي دادگستري ملك مشاع را براي فروش قيمت گذاري مي كند.

پس از اعلام نظر كارشناس مربوطه در مورد ارزش روز ملك، چنانچه ظرف مدت يك هفته هيچ يك از مالكين نسبت به نظر كارشناسي اعتراضي نداشته باشند، آگهي مزايده فروش ملك توسط نيروي انتظامي منتشر خواهد شد.
مزايده به گونه اي انجام مي شود كه كارشناس ارزش اوليه ملك را تعيين مي كند و شخصي كه بالاترين مبلغ را براي خريد ملك ارائه مي دهد برنده مزايده مي شود و ملك به او فروخته مي شود

پس از فروش ملك از طريق مزايده، مأمور اجرا هزينه هاي مربوطه را به نسبت سهم شركا از مبلغ فروش كسر و مابقي را بين شركا تقسيم مي كند.

لازم به ذكر است عدم حضور شركا در جلسه مزايده مانع از انجام آن نمي باشد. همچنين يكي از شركا كه تقاضاي فروختن ملك را از دادگاه كرده است هم مي تواند در مزايده شما شركت كند و ملك مشاع را بخرد.

نكات بسيار مهم فروختن ملك مشاع از روش مزايده
در فروش ملك مشاع با اخذ حكم فروش از دادگاه و مزايده نكاتي وجود دارد كه بايد مورد توجه قرار گيرد از جمله:

دادگاه فقط در مواردي مي تواند حكم فروش ملك مشاع را صادر كند كه بنا به نظر قطعي اداره ثبت، اموال مشاع مورد نظر قابل فروش نباشد.
دادگاه مكلف به صدور قرار دادخواست فروش اموال مشاع است و رأي دادگاه در اين مورد نبايد به صورت قرار يا قرار صادر شود.
از آنجايي كه دادگاه حكم فروش مال مشاع را صادر مي كند نه حكم، بنابراين خوانده نمي تواند به آن اعتراض يا درخواست دادخواست، تجديدنظر يا اعاده دادرسي كند.
همچنين دستور شامل صحت دستور مختومه نمي شود، يعني در صورتي كه خواهان به نتيجه مطلوب نرسيد، مي تواند دادخواست فروش ملك خود را مجدداً در دستگاه قضايي ثبت كند.
در دادخواست دستور فروش مال مشاع بايد دادخواست به كليه شركاء ارائه شود در غير اين صورت قابل رسيدگي نيست. به اين ترتيب كه خواهان بايد در دادخواست نام همه شركا را ذكر كند و در صورت ارث بودن مال، نام تمام وراث ذكر شود.
چنانچه در مورد مال مشاعي كه توقيف و توقيف است تقاضاي فروش مطرح شود در اين صورت قرار عدم رسيدگي صادر مي شود.

نحوه مطالبه اجرت المثل ايام تصرف ملك مشاع
تملك مردم در اموال منقول و غيرمنقول و مالكيت آنها بر اين اموال انواع مختلفي دارد. به اين ترتيب ممكن است شخصي تنها مالك يك ملك باشد و يا ممكن است با چند نفر ديگر مالك يك ملك باشد.

تصرف همچنين مي تواند مادي باشد، مانند ساخت و ساز در ملك يا هر نوع تصرف فيزيكي كه قابل مشاهده است، يا مي تواند قانوني باشد، مانند: معامله، انتقال و هبه مال يا هر عمل حقوقي ديگري كه در مي توان انجام داد.
تصرفات مادي در ملك مشاع مستلزم اذن ساير شركا است و از آنجايي كه مال مشاع متعلق به همه صاحبان آن است، هر نوع تصرف مادي بدون اذن ساير شركا را مي توان در معرض دعواي مطالبه غرامت ايام تصرف ديگران قرار داد. شركاي گرفتن
مطالبه اجرت المثل ايام تصرف در ملك مشاع
طبق قانون نقل و انتقال و فروش اموال مشاع، مالكان و شركاي ملك مشاع به نسبت سهم خود در تمام اجزاء آن شريك هستند. به همين دليل هر يك از مالكان بايد براي هر نوع تصرف مادي كه در ملك مشاع بخواهند از ساير شركا رضايت و اجازه بگيرند.

يك مال منقول يا غيرمنقول مي تواند به طور داوطلبانه و در حين انعقاد قرارداد يا به طور قهري (مثلاً از طريق ارث) چندين مالك مشترك داشته باشد.

در اين حالت اگر يكي از شركا بدون كسب اجازه از ديگران يا بدون توافق با آنها مال مشاع را تصرف عدواني كند، اين تصرف خلاف حقوق ساير مالكين است.

به همين دليل در صورتي كه يكي از صاحبان ملك مشاع بدون اجازه ساير مالكين ملك را تصرف كند در مرحله اول ساير مالكين مي توانند با ارسال اظهارنامه از مالك تقاضاي رفع تصرف كنند.
در اين شرايط چنانچه شريك متصرف اين درخواست را رد كند يا آن را بي پاسخ بگذارد و تصرف را رفع ننمايد، ساير شركا حق دارند دادخواست تخليه مال مشاع و همچنين دادخواست تاديه حق را در مدت مهلت بدهند. تصرف اموال نزد مقام صالح. .

با اين دادخواست هزينه ايام تصرف ملك از زمان ارسال اظهارنامه رسمي به شريك متصرف محاسبه مي شود. ارسال اظهارنامه ضروري است زيرا ساير مالكان مي توانند با ارائه اظهارنامه در دادگاه، تصرف غيرقانوني متصرف را ثابت كنند.

پرداخت اجرت به اين معناست كه اگر كسي از مال شخص يا اشخاص ديگري در حالي كه عين مال باقي مانده است منتفع شود، بايد قيمت و اجرت زماني را كه از آن مال منتفع شده است به ساير صاحبان مال بپردازد. همانطور كه در ماده 328 قانون مدني آمده است: هر كس مال ديگري را تلف كند بايد همان يا همان را بدهد.

ميزان خسارت ممكن است به صورت توافقي و ضمن عقد تعيين شود در غير اين صورت با نظر كارشناس دادگستري تعيين خواهد شد.

براي تقديم دادخواست مطالبه غرامت مال مشاع بايد شرايطي وجود داشته باشد از جمله اينكه: تصرف مادي و به دستور خوانده باشد، تصرف عدواني باشد يعني بدون رضايت و اذن. در ساير مالكين، تصرف بايد مستمر باشد و در مقابل آن تصرف، اجري در نظر گرفته شود.

پس از تشكيل اولين جلسه و استماع اظهارات طرفين و بررسي ادله، در صورتي كه مرجع ادعاي مدعي يا مدعيان را تاييد و آنها را مستحق دريافت غرامت ايام تصرف در ملك بداند، به موضوع ارجاع مي دهد. به كارشناس مربوطه جهت بررسي و ارزيابي ملك. تعيين اجرت المثل ايام تصرف اشاره دارد.
در پاسخ به اين سوال كه مرجع صلاحيتدار براي رسيدگي به درخواست غرامت ايام اشغال كجاست، بايد گفت كه به طور كلي مطالبات جبران خسارت ايام تصرف به دو دسته تقسيم مي شود:

دعاويي كه حق تملك ملك كمتر از 20 ميليون تومان است
دعاويي كه حق تملك ملك بالاي 20 ميليون تومان است
در مورد اول يعني زير 20 ميليون، خواهان بايد براي رسيدگي به درخواست خود به شوراهاي حل اختلاف مراجعه كند، اما در مورد دوم، خواهان بايد براي رسيدگي به ادعاي خود به دادگاه قانوني محل وقوع ملك مراجعه كند.

در صورتي كه تعيين ميزان اجرت ايده آل ايام تصرف براي خواهان مقدور نباشد، مي تواند با تقديم دادخواست جهت ارائه دليل به كارشناس مربوطه

سند تك برگ
از آنجايي كه از سال 1392 براي كليه معاملات انجام شده سند تك برگي صادر مي شود، بسياري از افراد با توجه به مزاياي سند تك برگي و الزام به تنظيم سند رسمي تصميم به تبديل اسناد منگوله دار قديمي خود به سند تك برگي گرفتند. انجام دادن
ابتدا تعريف سند منگوله دار و سند تك برگي ارائه شده و سپس به نحوه تبديل و مزاياي تبديل سند منگوله دار به سند تك برگي پرداخته شده است.

سند منگوله دار چيست؟
سند منگوله دار سندي است به صورت دفترچه اي با تعداد صفحات زياد، به صورت دست نويس و حاوي كليه اطلاعات ملك، مالك و سابقه نقل و انتقال آن كه توسط اداره ثبت اسناد رسمي ممهور به مهر و موم شده است. نخ و تكه سربي كه به صورت منگوله از آن آويزان است. انجام شده

سند براي حفظ صحت و اعتبار اين سند با نخ و سرب مهر و موم شده است و بدون آن معتبر نخواهد بود. سند منگوله دار يك سند رسمي است اما به راحتي جعل مي شود و تعداد صفحات دفتر اسناد يكي از معايب اين نوع سند است.
سند تك برگ چيست؟
از سال 1390 به بعد به جاي سند منگوله دار نوع ديگري از سند مالكيت صادر مي شود كه شكل مشخصي دارد و تنها در يك برگ تنظيم شده است. اين سند مهر ندارد اما از نظر اعتبار و رسميت با سند منگوله دار برابري مي كند. بعد از هر معامله، اين سند بايد توسط شخص خريدار به اداره مربوطه تحويل شود تا ابتدا باطل شود و سند جديدي به نام فرد خريدار صادر بشود.
در اين سند تك صفحه اي نقشه اي از موقعيت ملك در ابعاد 1.2 هزارم متراژ واقعي در قسمت پايين سند درج شده است. اين سند رسمي به دليل دارا بودن ويژگي هاي امنيتي از جمله: داشتن هولوگرام، تايپ بودن شامل نقشه و آدرس ملك و ... امكان جعل را بسيار كاهش داده است.

مراحل كار تبديل سند منگوله دار به سند تك صفحه اي
براي تبديل سند منگوله دار به سند تك صفحه اي مراحل زير بايد انجام شود:

. درخواست آنها توسط كارشناسان بررسي و استعلامات لازم از شهرداري و ساير مراكز مرتبط دريافت خواهد شد.
اما افرادي كه اخيرا ملكي را خريداري كرده اند و نياز به درخواست سند جديد دارند بايد به يكي از دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند. و با حضور طرفين معامله در اداره ثبت به همراه مدارك هويتي، مراحل انتقال سند به صورت رسمي انجام مي شود.
سردفتر قبل از انتقال سند استعلامات لازم را از فروشنده دريافت مي كند از جمله: استعلام سند كه طبق آن مشخص مي شود ملك در رهن بانك نيست و يا فروشنده ملك را به ديگري نفروخته است. . اين استعلام توسط اداره ثبت در مدت 2 روز انجام مي شود.
در صورتي كه در استعلام ملك مشكل سند وجود داشته باشد، تا زماني كه اين مشكلات برطرف نشود، انتقال انجام نمي شود.
مرحله بعدي تبديل سند تسويه حساب و پرداخت بدهي به شهرداري و همچنين پرداخت ماليات نقل و انتقال ملك به اداره ماليات و در نهايت اخذ گواهي پايان كار مي باشد. گواهي پايان كار نشان مي دهد كه هيچ تخلفي در ساخت و ساز، بدهي به شهرداري و پرداخت ماليات وجود ندارد.
براي املاك تجاري يا اداري بايد از سازمان نوسازي برگه وضعيت تصرف ملك اخذ شود.
در مرحله بعد نوبت به نقل و انتقال سند مي رسد كه طرفين معامله با حضور در اداره ثبت، انتقال سند را انجام مي دهند و اداره ثبت خلاصه نقل و انتقالات را به حوزه مربوط ارسال مي كند. محضر.
در اين مرحله متقاضي دريافت سند تك برگي به اداره ثبت مراجعه و فرم درخواست سند تك برگي را تكميل و ارسال مي كند.
براي دريافت سند جديد بايد مدرك قبلي به سازمان ثبت ارائه شود. دريافت سند جديد بدون سند قبلي امكان پذير نيست. بنابراين در صورتي كه سند قبلي به هر دليلي براي تبديل سند موجود نباشد، ابتدا بايد سند المثني براي ملك دريافت شود.
بعد از آن فرد متقاضي بايد براي صدور سند تكبرگي به اداره پست در اداره مراجعه و با پرداخت كردن هزينه هايي كه لازم است فرم مشخصات و پاكت تحويل سند مالكيت را تكميل و در نهايت سند يك برگي انجام شود. توسط مامور پست به منزل و آدرس متقاضي تحويل داده شود. ، فرستاده شد.

براي تبيين ادعاي ابطال سند رسمي لازم است ابتدا سند رسمي و الزام تنظيم سند رسمي توضيح داده شود. طبق قانون مدني به هر سندي كه مردم در اثبات دعوي يا دفاع به آن مراجعه كنند سند مي گويند. در تقسيم بندي حقوقي، سند به دو نوع سند عادي و سند رسمي تقسيم مي شود.

طبق تعريف قانون مدني: سند رسمي سندي است كه در اداره ثبت و اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد مقامات رسمي و در حدود اختيارات آن مقامات و طبق مقررات قانوني به ثبت مي رسد. .

اما سند عادي نوشته اي است كه در مكان غير رسمي و با حضور شاهد تنظيم مي شود.

يكي از مزيت هاي سند رسمي نسبت به سند عادي، اعتبار قانوني آن، امكان استفاده در مراجع مختلف (مانند قوه قضائيه، مراجع اجرايي و ...) است.
دعواي ابطال سند رسمي شكايتي است كه به موجب آن خواهان براي ابطال يك يا چند سند رسمي به دادگاه مراجعه مي كند. اين نوع دعوي معمولاً در مواردي مانند: سند طبق تشريفات قانوني صادر نشده باشد يا اينكه ملكي چند نفر فروخته مي شود مطرح مي شود.
اما با توجه به اينكه سند رسمي بر اساس قانون و مقررات تنظيم شده است، مراجعه به مراجع قضايي براي ابطال آن ضروري است.

در شرايطي كه شخصي قصد ابطال سند را دارد بايد درخواست ابطال سند و مدارك قطعي خود را به مرجع ذيصلاح ارائه كند. ابطال سند باعث مي شود كليه نقل و انتقالات پس از تنظيم سند به طور خودكار باطل و بي اثر شود.

در صورت مواجه شدن با چنين مواردي توصيه مي شود با توجه به مسائل و پيچيدگي هاي اين نوع دعاوي حتما قبل از هر اقدامي با يك وكيل مدني مجرب و متخصص در زمينه ابطال سند مشورت نموده و راهنمايي و مشاوره لازم را دريافت نماييد. .

مرجع رسيدگي به ادعاي ابطال سند
طبق اصل 10 قانون آيين دادرسي مدني: رسيدگي بدوي به دعاوي در صلاحيت دادگاه هاي عمومي و انقلاب است مگر در مواردي كه قانون به نحو ديگري تصريح كرده باشد.

لذا در دعواي ابطال با توجه به اينكه دعواي ابطال يك دعوي غيرمالي است، دادگاه محل وقوع ملك مرجع عام صلاحيت رسيدگي به اين دعوا مي باشد مگر در مورد اسنادي كه توسط مرجع ديگري رسيدگي مي شود. طبق مقررات خاص
بنابراين متقاضي اين ادعا ابتدا بايد بداند براي طرح دعواي ابطال سند به كجا مراجعه كند زيرا مرجع قانوني ذيصلاح براي رسيدگي به اين دعوي با توجه به منشا آن متفاوت است.

به عنوان مثال، طبق قانون ثبت، مرجع رسيدگي به پرونده ابطال سند به دليل اشتباهات ثبتي در صلاحيت هيأت نظارت است. به همين دليل بهتر است افراد از حضور وكيل ملكي متخصص در زمينه ابطال سند استفاده كنند تا در چنين دعاوي مهمي دچار اشتباه نشوند.

وكيل ابطال سند رسمي
همانطور كه گفته شد اسناد رسمي به صورت قانوني در مراجع معتبر و رسمي ثبت مي شود و سند رسمي سند قوي محسوب مي شود.

بنابراين فردي كه دعواي ابطال سند رسمي را مطرح مي كند بايد براي اين كار تخصص و مهارت كافي داشته باشد تا بتواند ابطال سند را بگيرد. به همين دليل به افرادي كه در مرحله ابطال سند هستند پيشنهاد مي شود با وكيل مجرب مشورت كنند. و به متخصص ابطال سند رسمي مراجعه كنند تا در اين مورد موفق شوند.